半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯 实习生 姜蔼轩 江明婉
小区内的大事小情，业主们总习惯找物业解决，但是由于部分物业服务水平不足或者业主们存在法律关系不清的情况，现实生活中业主与物业的矛盾在所难免。8月8日，半岛问法热线聚焦物业纠纷，山东华赛律师事务所的刘洁律师和刘东尧律师在线，即时回答市民来电，就物业纠纷的一些常见的问题回答了市民的来电。
上午9点30分，半岛问法热线80889800如约响起，市民们对物业纠纷的关注度比较高，两步热线电话不断。“我2020年买了一套房子，2021年房屋交付，装修后的2022年夏天，青岛降雨较多，我发现房屋漏水，漏水之初我找到了物业，物业联系了开发商。”市民于女士来电咨询，问题反映到开发商那里后，开发商承认房子存在质量问题，也同意进行修缮。
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“在修缮的过程中，我就搬出去了，在外面租房住，搬出去住的这段时间我一直没有交物业费。但是最近，我收到了物业公司的律师函，让我在七日之内交上物业费，逾期还要承担滞纳金。”于女士十分不解，开发商的问题导致自己受损，房屋无法居住，物业不应该找开发商开垫付这个费用吗？为何物业会找上自己？
听完于女士的描述后，刘洁律师表示，于女士存在侵权主体混淆的问题。“您房屋漏水是开发商的原因造成的，开发商承诺给您维修，在维修期间您产生的租房费用可以向开发商主张，物业服务合同是您和物业公司签订的，也就是说物业费是您应该支付给物业公司的，虽然物业公司和开发商存在一定的关系，但是是两个不同的法律主体，不可混为一谈。”刘洁律师表示，房子漏水以及维修，不属于物业公司的服务范围，于女士应该在理清两个法律关系后进行合理的维权。
“我的房屋所在楼座独立于小区封闭区域，处于开放状态，四周为商业街区道路；楼座部分单元门损坏，监控摄像头损坏；部分楼道内堆积杂物，贴有小广告。”崔女士表示，自己曾就小区封闭管理及安全问题多次投诉无果，“我自2019年开始拒绝缴物业费，物业也给我发了律师函，我就想问：在物业未做好物业服务，服务质量低的情况下自己是否可以停止交纳物业费？”
“根据您所描述的情况，您的的房屋所在楼座为开放式管理，独立于小区其他部分，该楼座所涉及的公共区域极其有限，在绿地、设备设施尤其是安全保障，所享有的服务与小区封闭区域的其他业主差距较大，物业公司提供的绿化、安保等服务标准低于其他楼座，未按《前期物业服务协议》的约定进行封闭管理，因此您可以与物业协商降低物业费标准。”刘东尧律师表示，物业服务单位提供的物业管理关系到小区业主的切身利益，如果协商不成，可以通过诉讼解决，法院大概率会支持业主的诉求。
当天上午的咨询中，市民关系较多的是物业服务质量、物业费、房屋质量等问题，记者对相关问题进行了整理供市民参考。
马先生在城阳区买了一套一楼带院子的房子。结果二楼的邻居因为自身房屋改造的问题把安装空调的位置拆掉了，接着将空调外机安装到了马先生一楼的院子里。造成噪音的同时还出现了向马先生的屋子排放潮气的问题。马先生尝试与二楼邻居进行协商，希望对方拆掉空调外机。但对方态度较为强硬，拒绝拆卸。物业方也只能协调双方却没有权利对其空调外机进行强制拆除。马先生询问律师，这种情况下如何保障自身的权益？
律师说法：尽可能通过物业的协调两家人坐下来进行协商。在对方态度强硬无法协商沟通的情况下，可以通过法律渠道解决，提起排除妨害的诉讼，通过法律的形式界定房屋及院子的权利，并且要求对方将空调外机拆卸。
丁先生所在小区物业管理混乱，卫生打扫十分不及时，自己门前楼道的位置甚至几个星期都不打扫，丁先生咨询，如果自己打扫自己门前楼道等区域的卫生，不让物业打扫，是否可以以此为理由免去这一部分的物业费？
律师说法：首先，如果是物业没有做好相关服务，造成不好的后果的情况，业主可以去物业进行沟通，要求物业提供质量有所保证的服务。物业如若依然未提供服务则业主可以保存相关证据向相关部门反应并申请物业费的减免。但是在物业提供了相关服务，业主自发表示自己有能力去打扫相关区域的情况下是无法以此为由减免物业费用的。
宋先生发现自己购买的房屋存在漏水情况后向物业反应，物业也曾到场查看情况但没有找出漏水原因，而后表示会将情况报至地产。然而直至超出房子质保期都没有给宋先生答复。期间宋先生只能自费修理。宋先生询问律师，这种情况下还能否要求物业或地产赔偿自己的损失？
律师说法：首先，小区日常的维护、电梯修理或者墙体和楼体简单的维修可以找物业进行解决，但是如果出现重大漏水等情况一定第一时间找到开发商解决问题，为了更好的留存证据也可以要求政府行政部门比如住建局的工作人员一起共同勘察并要求开发商进行整改。其次，各位住户一定要留意质保期的时间，出现问题即使反应，超过质保期对维权非常不利。宋先生反映问题已经向物业反映过问题，可以提供相应的证据，如果是物业的原因导致问题没有在质保期内反映到地产公司，则物业应当承担相应责任。
市民张先生所住的小区前段时间进行了业委会的选举投票，投票结束后产生了新的业主委员会。可张先生对小区业委会公布的投票结果存在异议，认为投票结果存在不公正。为此张先生找到业委会，对投票结果提出异议，并要求查看投票的人员具体明细，但业委会表示投票完全合理合法，并拒绝了张先生的要求。张先生询问律师，自己是否有权查看业主的投票信息？
律师说法：根据法律规定，业主身份信息属于个人信息的一种，应受到保护。张先生向业委会要求的信息涉及其他业主的个人隐私，业委会大概率不会满足张先生的要求。如果张先生质疑业委会选举结果，可以向街道办反映，请求街道调查，张先生作为业主有权通过书面、邮件、网络等方式向业委会申请信息公开，建议张先生采取沟通、协商的方法，向物业表达自己的诉求。
市民黄女士购买了某处房产，入住后发现房屋存在质量问题。黄女士找到了开发商，反映了自己房屋的质量问题。开发商到现场检验后，承认房屋存在问题，并承诺会对黄女士的房屋进行修缮。但如今三年过去了，开发商却迟迟没有对房屋进行维修。黄女士目前已经装修入住了，担心开发商对房屋进行修缮时，会造成家具损坏等更大的损失，询问律师如果开发商在修缮房屋时对自己造成的损失，是否可以要求开发商来承担？
律师说法：根据相关法律规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。同时还规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。黄女士的房屋存在质量问题，开发商已经承认，但迟迟没有进行修缮，黄女士可以先向法院提起诉讼，要求开发商承担房屋修复责任，同时可以要求开发商承担修缮期间给黄女士造成的其他的损失。
市民王先生在自己的小区内，租用了一个地下停车位，每月向物业缴纳50元车位管理费。前段时间王先生的车辆在地下车库中停放了十几天，当他再次去开车时发现自己的车被水泡过，并出现车漆起泡的问题。王先生去找物业协商，物业却说是王先生车漆本身的原因，与物业没有关系，拒绝赔偿。王先生询问律师，自己向物业缴纳了车位管理费，如今车辆在停靠于小区车库中产生损坏，物业是否应当承担赔偿责任？
律师说法：根据《物业管理条例》规定：物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。物业向王先生收取了车位管理费，就应该承担对该车位的维护、管理等职责，如果因为对停车位的管理不到位，造成业主车辆损失的，按规定物业应在责任范围内承担相应的赔偿责任。建议王先生先调查自己车辆受损的具体原因，如果有证据证明车漆起泡是因物业失职引起，比如物业可能清洁车库不及时，造成积水损害车辆等，王先生就可以通过诉讼的途径，要求物业承担相应的赔偿费用。
刘洁律师：部分业主因缺乏法律知识，无法清晰分辨物业服务企业的责任范围，出现任何问题都以拒交物业费的方式要求物业公司解决。但实际上，物业服务企业作为提供物业服务的主体，有些问题不属于物业服务企业解决的范畴。例如私人物品被盗，物业公司只有法定范围内的安全保障义务。在物业公司不存在根本性违约的情况下，业主应按约交纳物业费。
刘东尧律师：业主房屋入住后，出现问题纠纷，到底应该找谁解决，有时业主并不十分清楚，就觉得是物业服务不到位。给业主朋友提供大体原则：与建筑工程质量相关问题找开发商；日常小区管理、维护依据合同找物业；邻里纠纷找物业协调以和为贵解决。
赵先生为某小区业主， 2022年8月购买了一辆国产新能源汽车，随后打算在自用车位安装充电桩，电力部门告知，其须提供物业公司盖章的登记证明材料。赵某先后多次向小区物业提出申请，却遭到拒绝。物业公司认为，小区没有安装充电桩的设计规划，安装后是否会给其他车辆带来安全隐患，需要有关部门进行规划和评估。同时，赵先生没有获得电力、消防、应急等部门的安全审批，申请手续不完备，因而拒绝盖章。赵先生与物业公司协调多日未果后，向平度法院提起诉讼。
平度法院经审查后认为，原告赵先生具有安装充电桩的现实需求，有权在享有使用权的车位上申请安装自用充电桩。若原告相关审核手续完备，物业应出具安装证明，不得无故阻挠。充电桩为使用新能源汽车不可或缺的设备，物业公司同意安装充电桩，属于提供物业服务、促进物业公司与业主良性互动的范畴，因而物业公司应积极履行义务。2022年12月，平度法院作出民事判决，支持原告诉讼请求，判决物业公司按照规定，对原告提出的安装申请进行登记并加盖印章。
《中华人民共和国民法典》第九条规定，“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境” 。发展新能源汽车是我国应对气候变化、推动绿色发展的战略举措，对于促进节能减排、保护生态环境等具有重要意义。赵先生购买并使用新能源汽车，是积极响应国家节能减排战略要求，应予以肯定。
不过，由于城市规划原因，一些老旧小区缺失存在无法安装充电桩的现实条件，因此业主在购买节能电动车之前，应先与物业、相关部门确认，得到切实可行方案后，再安心购车。
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